行业巨轮放缓 房企大佬集体焦虑

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中国办事处网(行业巨头放缓住房公司集体焦虑

行业监管继续收紧,这正在悄然影响住房公司的经营策略。压力和挑战经常出现在最近的房地产公司声明中。融创中国董事长孙宏斌直截了当地表示,近期对融资水平的监管是“前所未有的”,将对下半年的房地产市场产生更大的影响。

受此影响,未来房企调整趋于谨慎。碧桂园等行业领导者表示,未来取决于机会均衡布局和风险多元化;万科(.SZ)将自己的发展定义为“平稳运动”,避免起伏不定;除非有特别好的机会,荣创基本上在下半年停止占用土地。

目前,这是住房公司对中期业绩的密集披露。虽然大多数公司都取得了不错的成绩,但前景的混乱导致房地产大亨失去了昔日的情绪,而且表达方式有点黯淡无助。房价上涨受阻,融资受到全面控制。似乎任何公司都可以轻松摆脱天花板下的困境。

风水转向,如果前几年的买家整体焦虑,那么现在,住房企业集体焦虑的阶段。

土地战略收缩

8月22日,孙宏斌在公司投资者会议上表示,下半年没有征地指数。除非有特别好的机会,否则该公司基本上不再占用土地。即使融创始终“谨慎占领土地,避免高价”作为企业的底线,但如此坚定的决定,仍然反映了当前市场的寒意。

痛苦的住房业务是今年收紧的融资环境。近日,为防范房地产贷款业务风险,银监会决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查。在此之前,包括银行贷款,国内外债券发行和非标准融资在内的渠道都已收紧。

孙洪斌直言不讳地说,要关注本轮调控的变化。对融资方的严格控制将会正常化,这是一场颠覆性的前所未有的运动。在这种逻辑下,房地产市场将在下半年受到很大影响。土地市场将下降,商品房销售也将受到影响。

8月21日,万科总裁兼首席执行官朱继生在业绩会议上也表示,融资紧缩必将影响整个行业。信誉好,运作稳定的企业不是很难适应,而是其他公司。会有一些挑战。

土地储备作为住房企业的粮仓,一直是开发商争夺的资源。但是,资金紧缩将直接影响房地产企业在土地市场的表现。从绩效会议上的房地产企业的位置来看,不要积极占用土地,分散风险,严格减少金额,拿土地自制,几乎没有开发商坚持积极采取土地战略。

截至7月底,富力地产的内部流出文件显示,土地收购原则上在下半年停止。 8月22日,富力地产董事长李思莲在绩效会议上作出回应。富力一直是一家房地产公司,不可能停止占用土地。不过,他还表示,目前的行业趋势是“不积极占领土地”。

在年初,我仍然对3号和4号线的碧桂园感到乐观。它还表明布局将从第一行到第五行平衡。此前,碧桂园实施了“全覆盖”计划,这意味着三,四,五线城市的所有县城和发达城镇都需要有自己的项目。

根据数据显示,今年上半年,碧桂园的内地股权销售占第三和第四线销售额的61%,一线和二线销售额占39%。在新增的土地股权中,三线和四线项目占股权总成本的54%。一线和二线项目占46%。

不仅上述住房企业,8月26日,龙湖集团管理层在绩效会议上表示将严格支付费用,并根据负债率推动土地。阳光城最近还表示,投资土地征收标准是多维的,但土地被收购。做一些事情,犯错误是徒劳的。

一叶飘零知秋,离市场最近的开发商,真是感受到了调控带来的阵痛。

赚钱不容易。

单靠融资支持扩张并非易事。不过,房企的焦虑情绪也有所加剧,整个行业的增速也有所放缓。今年以来,全国商品房销售面积已连续6个月下降。1-5月、1-6月和1-7月,商品房销售面积分别下降1.6%、1.8%和1.3%。

在行业环境的影响下,房企的盈利能力也发生了变化。据直冲不完全统计,截至8月22日上午10时,共有93家A股和H股上市公司公布了2019年上半年业绩或业绩预告,其中36家公司净利润出现下滑。

此前多数人的共识是,房企规模越大越有利于周期,但今天,这种情况已经悄然改变。位列前三名的“北万恒”三大龙头企业今年销售增速放缓,甚至出现同比下滑。

更为严重的是,业绩增长也出现了“黑天鹅”,特别是中国恒大发布盈利预警,称2019年上半年税后净利润同比下降49%至270亿元,其恒大健康录得约20亿元亏损。

情况依然如此,中小房企在这一周期中更是难上加难。

今年上半年,在香港上市房地产企业中,码头、华南、Langshi Green等住宅企业的净利润同比下降幅度较大;其中A股上市房地产企业、中交房地产、中州HOldings、万通地产等中小房企盈利情况也不容乐观。

数据显示,上半年中州控股实现营业收入约23.9亿元,同比下降59.82%;归属于上市公司股东的净利润约2.02亿元,同比下降71.85%。其中,房地产业务收入约21.1亿元,同比下降63.01%。

东方证券认为,中型住房企业有更大规模的扩张要求,土地征收能力强,而且自有资金相对不足,将面临更大的挑战。许多小型住房公司难以获得融资资源。随着市场的下滑,几乎不可能跨越这个周期。

在市场前景不明朗,商品房疲弱的背景下,房地产开发商的数据已经放缓。根据克里的数据,7月份的土地数量与6月份相比有显着增加,流量增加的趋势仍在继续。截至8月11日,主要城市共有26次土地拍卖,几乎是环的两倍。

此外,7月重点监测城市保费率降至14%,较6月份下降8个百分点。 8月的降温趋势增加,保费率降至8%。企业获得土地的积极性不如第二季度好。在许多情况下,最近的交易土地具有低溢价甚至最低价格。

现金或生命线

房子看似无穷无尽的雨。根据中信建投的数据,今年是房地产债务还款压力的高峰期。从2019年到2023年,分别为3711.93亿,402.06亿,747,955亿,2518.99亿和2842.6亿。整体政策收紧,行业增长放缓以及债务偿还高峰进一步加剧了房地产行业的压力。

自今年年初以来,泰和集团和阳光100等房地产公司在冬季出售资产。在这方面,中骏集团营销部副总经理陈妍公开表示,现金流是生命线,资本条件相对较差的开发商可能会亏本并直接发货。

凭借充足的现金流和健康的内部增长,它将成为住房企业时代的保障。

关于万科中期业绩的公布,我希望九盛用“流畅的运动”来形容万科的发展,并尽量避免大起大落。截至报告期末,万科现金及现金等价物余额约为132.895亿元,同比下降11.35%。

万科表示,在战略层面,它将继续关注主渠道,整合和升级基础盘;在市场层面,它将积极销售并积极提取资金,加速长期库存去整合,提升经营业绩,提高资金使用效率,实施清晰生产。核资本。

碧桂园管理层也表示,行业政策进一步收紧,给公司带来了诸多挑战,因此我们必须做好现金流管理。上半年,碧桂园的股权房地产销售现金支持2659.4亿元,回报率达到94.3%,去年年底的回报率为91%。

在急切的现金流下,房地产企业开始了团体推广的第一枪。

8月20日,恒大为促销提供了一面旗帜。 “全国532房地产,闪烁7.8折”,集团旗下的区域公司,全部推出了全体员工的营销推广。在8月20日至10月8日期间,恒芳通建议特殊采购特殊采购,并每天推出非定量特价房。

近年来,恒大的发展战略已从“规模”转变为“规模+效益”,其业务模式也从“三高一低”转变为“三低一高”,即低负债,低杠杆,低成本,高营业额。业内人士认为,采用合理手段加快销售,增加库存周转率可以降低企业的财务风险。

事实上,恒大并不是今年第一家运营的公司,但它是该集团中第一家推出“金九和银十”推广策略的公司。鉴于恒大的数量和市场份额,这一举措对市场的影响不容小觑。

资料来源:中国经济网