最高法院:房屋买卖合同纠纷裁判规则20条

今天继续推出房屋买卖合同纠纷的

1.借款合同双方当事人订立商品房买卖合同,将借款本金及利息转化为已付购房款,不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

案号:(2015)新民一初字第2号

最高人民法院第十五批指导性案例第72号

2.借款到期不能偿还,对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

案号:(2011)民提字第144号

最高人民法院公报2014年第12期(总第218期)

3.涉学区房买卖合同案件中,学区房的学位可作为行为保全对象——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:在涉及学区房买卖合同案件中,买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的,经审查申请人的请求权具有正当性,且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的,法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。

案号:(2016)京0108民初号

人民法院案例选.总第108辑(2017.2)

4.一房二卖中后买受人与出卖人是否构成恶意串通应根据其是否支付合理对价、是否尽到审查义务等因素来判断——孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:出卖人将房屋出售后又转卖他人,后买受人是否尽到必要的审查义务,是否支付了合理对价,以及其与出卖人是否存在特殊关系等,均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。

案号:(2012)昆民一终字第35号

人民法院案例选.总第86辑(2013.4)

5.名为顶名购房协议实为委托代理的合同应在查明协议内容及意思表示的情形下综合认定——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案

案号:(2011)河民初字第406号

人民法院案例选.总第84辑(2013.2)

——厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士(厦门)日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案

案号:(2012)海民初字第2192号

人民法院案例选.总第83辑(2013.1)

7.因房产新政和违约行为共同作用致使房屋买卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同——李某诉黄晓玲房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:因受到房产新政和违约行为共同作用致使,房屋买卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为,仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时,还需考虑房产新政等因素,基于公平原则认定承担违约责任数额。

案号:(2011)浙甬民二终字第692号

人民法院案例选.总第81辑(2012.3)

8.国家实行房产新政,当事人已预见风险并在合同中对此作出按揭不能承诺的,不属于情势变更——邓虎诉孔春能房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:国家实行房产新政,当事人已预见到购房存在巨大商业风险,并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更,不能解除房屋买卖合同。

案号:(2010)浙甬民二终字第514号

人民法院案例选.总第76辑(2011.2)

9.房屋买卖双方已在房屋权属登记中心签字确认网签但尚未签订书面购房合同的,可认定买卖合同成立——沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同,但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表(自行成交)》(即“网签”),且已明确了合同的价款、房屋信息的,应当认定双方的买卖合同已经成立。

案号:(2010)二中民终字第号

人民法院案例选.总第80辑

10.购房人已转卖房屋的,不影响其追究房屋面积误差的损失赔偿责任——孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候,根据合同相对性原则,只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖,并不影响权利人依据合同主张权利。

案号:(2008)北民初字第270号

人民法院案例选总第73辑(2010.3)

11.房屋出卖人不得将蚁害作为不可抗力规避质量瑕疵担保责任——黄燕萍、张毅俊诉竺顺庆房屋买卖合同案

本案要旨:根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士,仅知晓蚁害的表象,且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例,故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别,房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。

案号:(2009)沪一中民二(民)终字第1622号

人民法院案例选.总第72辑(2010.2)

12.因土地征用而成为非农人口的农村居民仍生活在农村的,其购买宅基地可享有农民待遇——李明国诉李德元房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:农村居民因土地征用而成为非农业人口,仍生活在农村的,其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅,在购买宅基地问题上可以享有农民待遇,买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定,但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地,但不得违反法律、法规规定的最高限度。

案号:(2007)甬民·终字第983号

人民法院案例选.总第69辑(2009.3)

13.借款人未与第三人达成债务转移合意而将债务转移给第三人,第三人在非真实意思表示时与贷款人签订的商品房买卖合同未生效——王桶诉察右后旗北方批发商贸城有限责任公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:借款人要把借款债务转移给第三人,不仅应当与第三人达成债务转移合意,而且应当在借款合同确定的权利、义务前提下进行。第三人不愿承担借款债务,并在非真实意思表示的情况下与贷款人签订的商品房买卖合同应当认定未生效,贷款人要求第三人协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求应予驳回。

案号:(2016)内09民终184号

人民司法·案例2017.23

14.房屋出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为,买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务,属于不当行使履行抗辩权——中国供销集团有限公司诉林光荣、华和信经纪公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为,违反了诚实信用原则和先合同义务,在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务,属于不当行使履行抗辩权,应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识,买受人有权要求变更交易价格。

案号:(2017)京民终289号

人民司法·案例2017.23

15.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋,配偶不同意致合同解除的,善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案

案号:(2016)京03民终716号

人民司法·案例2017.20

——李允常诉丁正美、赵翔、秦志岚房屋买卖合同纠纷案

案号:(2015)渝二中法民终字第1037号

人民司法·案例2016.8

17.得房率缩水超过合理误差给买受人造成损失的,卖方应承担赔偿责任——朱某某诉杭州某置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

本案要旨:得房率缩水是否构成违约,法律没有明确的规则可资援引,应进行司法衡平。通过对外部因素和内部因素的考察,可得出的结论是:买受人的利益应获得保护,对其保护范围为得房率缩水超过合理误差给买受人造成的损失;买受人损失的确定以得房率缩水造成套内建筑面积减少的价值为基数,结合买受人因此所受利益损益相抵,酌情确定。

案号:(2014)浙杭民终字第1313号

人民司法·案例2016.2

18.因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法继续履行的当事人可以解除合同——梁兆泉与胡广勋房屋买卖合同纠纷上诉案

案号:(2010)佛中法民一终字第1761号

人民司法·案例2011.14

——车顺康等与屠根美房屋买卖合同纠纷上诉案

案号:(2012)扬民终字第0058号

人民司法·案例2013.20

20.一房二卖情况下可以将出卖人的违约收益用于对买受人进行赔偿——徐芬诉刘国胜、姜宝琴商品房买卖合同纠纷案

本案要旨:房屋差价损失是典型的机会成本损失,这种机会成本损失的赔偿,实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式,在一房二卖的情况下可适用收益法,将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格,以此作为出卖人的违约收益,对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。

案号:(2013)二中民终字第号

人民司法·案例2014.12

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